こんにちは、東京都文京区本郷三丁目の税理士・谷澤です。
今日は相続税・贈与税における賃貸用不動産の評価についてのお話です。
賃貸不動産の税務評価ですが、賃借人が賃借権を有しているので、その賃借権分評価が下がります。
しかし、賃貸用不動産に入居する賃借人が退去するのは、賃借人の自由です。
近年は次の賃借人が見つかるまで数ヶ月あるいは数年かかることもあります。
賃貸用不動産所有者に相続が発生した場合、または当該不動産を贈与した時、たまたま空室であればどう評価するのでしょうか？
原則は、賃借人の権利がないものとして評価します。
すなわち時用物件と同じです。
ただ、一部条件付で賃借人の権利があるものとみなされる場合もあります。
?賃貸アパートまたはマンションを１棟を所有しており
?たまたまそのうちの１室が空室であり
?従来は継続的に賃貸されており
?退去後の賃借人を募集しており
?賃貸されていない期間が相続または贈与の前後１ヶ月以内程度
などの条件を満たす場合です。
現実問題、退去した後、家主はリフォーム・ハウスクリーニングなどを施しますので、上記?の条件は厳しいものがあります。
なお、戸建やマンションの１室を所有しているような場合には、空室時には賃借人の権利があるとみなされません。
贈与であれば、贈与税額を抑えるため、賃借人が存在する時に贈与が可能です。
ただ、相続の場合、このコントロールができません。
賃借人がたまたまいない時に相続が発生した場合、財産評価がアップする事態もあります。
節税対策として賃貸用不動産を購入する事例が多々あります。
賃借人がいない空室リスクは収入減だけでなく、税務においても財産評価額アップのリスクもあることをご承知おき下さい。
※個人の相続対策及び遺産整理について、東京都文京区本郷の谷澤税理士事務所では積極的に対応しております。
是非、ご相談下さい。
2012年9月27日
